Décès et location meublée : Succession, imposition et optimisation.
Nous avions par le passé développé les avantages de l’emprunt pour protéger sa famille. Pour autant, le décès de l’emprunteur peut impliquer des conséquences supplémentaires que nous n’avions pas évoqué précédemment.
Les conséquences du décès d’un contribuable assujetti au statut du loueur meublé professionnel peuvent avoir des incidences fiscales plus importantes que l’on ne pourrait penser.
En tant que loueur meublé, que se passe-t-il en cas de décès ?
En cas de décès, alors même qu’un bien immobilier locatif meublé est encore grevé d’un emprunt, l’assurance emprunteur va venir jouer son rôle : le capital restant dû sera remboursé par l’assureur auprès de la banque. Bien que la somme ne transite pas par le défunt, elle est appréhendée fiscalement comme un produit d’exploitation (Article 38 du Code général des impôts). Elle sera donc soumise au régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) auquel le bien et les revenus sont attachés.
Bien entendu, cette somme pourra bénéficier du régime des revenus exceptionnels mais cela aura tout de même pour effet de venir augmenter l’impôt.
Par exemple, si le décès intervient pour un contribuable ayant un taux marginal d’imposition de 45% alors même que le bien est grevé de 500 000€ de capital restant dû, l’imposition sera de 311 000€ (taux d’imposition de 45 % + 17,2 %).
Mais comment éviter cette imposition ?
La réflexion instinctive pourrait être de désigner expressément la banque bénéficiaire de l’assurance emprunteur afin que la somme ne transite pas par le patrimoine du défunt soit donc assimilée à un revenu exceptionnel, même fictivement. Mais cela aurait simplement pour effet de forcer la banque à rembourser la dette et la taxation au titre des revenus exceptionnels resterait la même.
→ L’arrêt Musel (Conseil d’Etat, SECTION, du 10 juillet 1992, 110214) nous donne cependant une solution :
Pour éviter que la somme soit perçue comme un revenu exceptionnel, il faut que cette somme ne fasse jamais partie du patrimoine du défunt, même fictivement.
Pour ce faire, il est possible de désolidariser l’assurance décès de l’emprunt. Il s’agira donc de souscrire une assurance décès couvrant le montant de l’immeuble sans que la banque en soit le bénéficiaire.
En parallèle, le banquier ayant toujours besoin de garanties, il faut ouvrir un compte séquestre que l’on nantira auprès de la banque. La garantie de l’assurance sera obligatoirement versée sur ce compte séquestre en cas de décès de l’emprunteur.
Il faut tout de même faire attention à ne pas effectuer un remboursement anticipé de l’emprunt. Les héritiers devront poursuivre le paiement des mensualités de prêt sans quoi l’administration fiscale pourrait qualifier ce montage d’e jabus de droit fiscal (articles L-64 et L-64 A du Livre des procédures fiscales).
De surcroît, il sera techniquement possible de prévoir que les fonds sur le compte séquestre soient employés afin de rembourser les mensualités de prêt dans le but de soulager les héritiers de cette charge. Le séquestre du fonds ne pourra le faire qu’avec l’accord expresse du prêteur.
Ce montage aura plusieurs effets bénéfiques :
- Les intérêts d’emprunt restants dus, ils pourront toujours être déduits des revenus générés par le bien,
- La dette survivant au défunt, son patrimoine sera grevé du montant de capital restant dû. Cela aura pour effet de venir diminuer la masse successorale et par voie de conséquences le montant des droits de mutation à titre gratuit.
Comment cela se concrétise en chiffres ?
Par exemple, Monsieur Patrimoine possède un bien d’une valeur de 1 M°€ qui compose la totalité de son patrimoine successoral. À son décès, il reste 500 000€ de capital à rembourser auprès de la banque. Sa tranche d’imposition est à 45%.
Les conséquences sur les droits de mutation à titre gratuit et l’impôt seront les suivantes dans le cas où il connait sa fille comme seule héritière (l’abattement de 100 000€ ayant déjà été consommé) :
On constate une économie d’impôt et prélèvements sociaux de 311 000 € et une économie de droits de successions de 51 468 €. Soit une charge fiscale réduite de 79%.
Pour aller plus loin
La jurisprudence Musel ne représente qu’une infime partie des possibilités d’optimisation de l’impôt : il est possible de minimiser la fiscalité lors de la cession de biens détenus en SCI ou d’effectuer des actions préalable à une cession d’actions afin de réduire la plus-value imposable…
Ces schémas optimisant sont à prévoir et organiser en amont afin de saisir les risques et enjeux mais également à suivre sur le long-terme pour saisir les évolutions juridiques pouvant les impacter.
L’opportunité de réaliser un audit patrimonial complet peut permettre d’aller chercher des sources de gains significatifs que l’on n’aurait pas imaginé mais qui constitue notre cœur de métier.
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Article rédigé le 30 décembre 2022 par Gabriel Boer, Analyste junior.
