Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?
Nous étudierons le cas de M. Patrimoine qui souhaite s’installer à Paris pour une certaine durée. Il souhaite savoir ce qui est plus avantageux : acheter ou louer son logement.
Malgré l’inflation et la hausse des taux, le nombre de ventes immobilières ne cesse d’augmenter. Comme le montre le graphique, le marché de l’immobilier français reste résiliant.
Parallèlement, on constate une augmentation du prix de l’immobilier sur l’année 2022, près de 8,2% d’augmentation par rapport à 2021.
Faut-il acheter ou louer ?
C’est la question que se pose souvent une personne qui envisage de déménager et elle devient de plus en plus légitime dans la situation actuelle. Nous allons dans cet article essayer d’apporter des éléments permettant d’éclaircir au maximum cette question.
Tout d’abord il faut toujours garder à l’esprit que chaque bien est différent et qu’être accompagné sur ce type de question est important. Nous allons prendre l’exemple de monsieur Patrimoine qui veut déménager à Paris à la suite d’une mutation. Il hésite entre louer ou acheter son bien sachant qu’il sait qu’il ne passera pas sa vie à Paris.
Monsieur Patrimoine souhaite vivre dans un 100m2 et détient un apport possible de 600k€ à la suite de la vente de son ancienne résidence principale.
Sa question est donc : Vaut-il mieux acheter le bien ou louer et placer mon apport ?
Pour cela nous allons calculer les flux annuels de chacun des projets afin d’établir lequel est le plus avantageux.
Cas 1 : Il achète sa résidence principale
L’appartement de 100m2 dans Paris peut être estimé à 1 200 000 € pour compléter l’achat il faut rajouter les frais de notaire et d’agence, ce qui monte le prix d’achat global à 1 300 000 €. Nous savons que Monsieur Patrimoine détient 600 000 € qui serviront d’apport pour le financement de ce bien.
Pour ce projet le financement sera de 732 000 € sur 20ans à un taux de 2%, l’annualité sera donc de 44 000 €. Pour coller le plus possible à la réalité il faut aussi tenir compte des charges récurrentes de copropriété, d’un budget travaux et de la Taxe foncière.
On constate la 1ère année un important besoin de trésorerie dû à l’apport. Pour les suivantes le besoin est quasi linéaire.
D’autre part, il faut prendre en compte que chaque année une partie du capital du crédit est amortie, et que monsieur Patrimoine possède une plus grande part de son bien, ce qui n’est pas le cas dans la location.
Cas 2 : Il est locataire de sa résidence principale
Dans le cadre de la location, le loyer mensuel de ce type bien de 100m2 est de 4 175 € charges comprises ; Comme pour l’achat, nous avons considéré une augmentation annuelle du loyer et des charges de 1%.
Dans cette situation l’apport n’étant pas utilisé, il vient générer annuellement une rentabilité nette lissée de 3%.
Le besoin de trésorerie évoluera peu car la réévaluation annuelle du loyer de 1% et la simulation de rentabilité de l’apport est constante.
ALORS, FAUT-IL ACHETER OU LOUER ?
Pour comparer le coût de la location et celui de l’achat, nous allons analyser les flux cumulés. Dans le graphique, les courbes indiquent le coût cumulé de chaque du projet.
Ainsi, on peut voir qu’au bout de 3ans la location aura couté 79 000 € et l’achat 173 000 €. On atteint un point d’équilibre à 8 ans. Au-delà de 8 ans, le choix de la location devient moins intéressant.
La mobilité professionnelle en région parisienne fait que la location est souvent privilégiée.
Conclusion
Nous avons réalisé cette simulation sur de nombreux cas réels et il s’avère que le point d’équilibre se situe en moyenne autour de 8 ans pour un bien parisien et de l’ordre de 5 ans pour les grandes villes de province telles que Toulouse, Lille ou Lyon.
Cependant, au sein d’une même ville des disparités peuvent être importantes, c’est pourquoi nous vous conseillons de vous faire accompagner, surtout lorsque vous souhaitez occuper le bien pour une durée définie.
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Article rédigé le 27 décembre 2022 par Lucas Bulfoni, Analyste senior.
