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Vente d’un bien meublé : attention à ne pas se précipiter

Bien meublé à vendre

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Dans ce cas pratique, nous verrons comment M. J peut économiser 65 400 Euros d’impôt sur la plus-value lors de la cession de son appartement loué en location meublée.

 

Une évolution juridique du statut de loueur en meublé qui a des conséquences fiscales massives pour de nombreux loueurs…

 

M. J a acheté en 2013 un appartement pour 580 000 Euros, qu’il loue depuis en location meublée.

Il développe depuis quelques années un projet personnel lui prenant la plupart de son temps. Il souhaite donc vendre son bien immobilier, qui a pris de la valeur (il est estimé à 770 000 Euros aujourd’hui) et dont il ne souhaite plus s’occuper.

 

M. J a peu de revenus depuis qu’il a quitté son emploi en début d’année 2018, il gagne environ 1 500 € par mois.

De fait et compte tenu des loyers de son appartement, il est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) depuis 2018 (suite à la décision du Conseil Constitutionnel de 2018).

 

En cas de vente de son appartement sous ce statut LMP, il sera imposé à hauteur de 82 000 Euros (soit environ 43% de la plus-value économique réalisée).

 

Pourquoi M. J est-il LMP ?

 

Désormais, les loueurs en meublé sont considérés comme professionnels lorsque leurs recettes dépassent leurs autres revenus imposables, ce qui est le cas de M. J. Attention, cela ne concerne que les loueurs dont les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €. M. J louant son appartement 2 300 € par mois, il est concerné.

 

M. J peut-il optimiser la fiscalité sur la vente de son appartement ?

 

Plusieurs pistes sont envisageables pour M. J :

  • Option 1 : Passer en location nue avant la revente, dans l’espoir de bénéficier du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers.
  • Option 2 : Retrouver son ancien statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), afin également d’être soumis au régime des plus-values des particuliers.
  • Option 3 : Conserver l’appartement encore quelques années sous le statut LMP, afin de bénéficier des exonérations prévues par le CGI pour les LMP exerçant depuis plus de 5 ans.

 

Nous verrons que, contre toute attente et malgré les charges sociales de l’ordre de 45% applicables sur une partie de la plus-value, l’option 3 est la plus avantageuse pour M. J qui économisera plus de 65 400 Euros d’impôt.

 

Option 1 : la fausse bonne idée

 

M. J, en accord avec son locataire, pourrait envisager de passer en location nue avant de procéder à la vente de son appartement. En effet, la fiscalité sur la plus-value d’un appartement loué nu est avantageuse, tant du point de vue des taux d’imposition forfaitaires que de celui des abattements pour durée de détention applicables.

 

En réalité, le passage de la location meublée professionnelle à la location nue entraîne la sortie du bien immobilier du bilan et donc la constatation d’une plus-value imposable en tant que LMP. M. J serait donc imposé à hauteur des 82 000 Euros initiaux, mais sans avoir perçu le prix de cession !

 

Option 2 : la bonne idée… mais qui peut s’avérer complexe

 

M. J pourrait envisager de repasser sous le statut LMNP, également pour bénéficier des taux forfaitaires d’imposition et des abattements pour durée de détention. Dans ce cas, il payerait alors un impôt de 19 800 Euros, soit un gain de 62 200 Euros.

 

Pour être à nouveau soumis au régime LMNP, M. J pourrait :

– diminuer le loyer du bien, pour avoir moins de 23 000 € de recettes annuelles,

– augmenter ses autres revenus imposables, par exemple en débutant une nouvelle activité professionnelle, afin que ses recettes meublées soient inférieures à 50% des revenus imposables du foyer fiscal.

 

La première option n’est pas conseillée pour M. J au regard du but principalement fiscal de cette démarche.

La seconde est envisageable, mais peut être compliquée à mettre en œuvre dans la pratique. D’ailleurs, M. J qui se consacre pleinement à son projet personnel n’envisage pas de créer une activité professionnelle.

 

Option 3 : un peu de temps, mais plus d’argent !

 

Et si M. J conservait l’appartement jusqu’en 2023, soit encore 2 ans ? Grâce aux exonérations prévues par le CGI pour les LMP exerçant depuis plus de 5 ans et réalisant moins de 90 000 Euros de recettes annuelles (article 151 septies), cette option peut s’avérer très intéressante.

M. J payerait alors 16 600 Euros d’impôt, soit un gain de 65 400 Euros. Et même de 3 200 Euros par rapport au régime LMNP !

 

Tableau récapitulatif des 3 options

 OPTION 1OPTION 2OPTION 3
Prix de cession770 000770 000770 000
Prix d'acquisition580 000580 000580 000
Frais d'acquistion (venant majorer le prix d'acquisition)0130 5000
Amortissements réintégrés28 267028 267
Plus-value brute218 26759 500218 267
Abattements012% pour l'impôt sur le revenu
3,3% pour les prélèvements sociaux
0
Impôt sur le revenu32 8009 9480
Prélèvements sociaux32 6809 8960
Charges sociales16 593016 593
Net en poche687 927750 155753 407

 

 

A retenir de ce cas pratique

 

Comme nous l’avons constaté dans l’article sur la donation de son patrimoine et l’optimisation des droits de transmission, il est important d’anticiper les impacts de toute opération patrimoniale.

En attirant l’attention de M. J sur la nouvelle réglementation applicable aux loueurs meublés et sur la fiscalité liée, nous lui avons permis d’économiser 65 400 Euros d’impôt. En effet, M. J est prêt à attendre 2 ans avant de vendre son bien et pourra donc bénéficier des exonérations applicables aux LMP exerçant depuis plus de 5 ans. Même en faisant appel à une agence pour gérer son appartement durant ces 2 années à venir, afin de se libérer du temps pour gérer son projet personnel, il sera grandement gagnant !

 

 

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Article rédigé le 6 Décembre 2020 par Coralie Lopes, Analyste et Nicolas de Beaucoudrey, Analyste Senior

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