L’assurance-vie reste l’un des placements préférés des Français, à la fois pour sa souplesse, sa fiscalité attractive et sa capacité à transmettre un patrimoine. Mais face à la baisse des rendements des fonds en euros, beaucoup d’épargnants se tournent vers les unités de compte, et notamment l’immobilier. SCPI, OPCI, SCI : l’offre s’étoffe. Mais faut-il réellement loger de l’immobilier dans son assurance-vie ? Voyons ensemble les avantages et les limites.
✅ Les atouts de l’immobilier dans l’assurance-vie
Via l’assurance-vie, on peut investir dans des SCPI ou SCI avec quelques centaines d’euros, là où l’investissement direct demanderait plusieurs milliers.
En direct, les loyers de SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers, parfois lourdement (jusqu’à 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).
En assurance-vie, les revenus capitalisent sans fiscalité immédiate. La taxation intervient uniquement lors d’un rachat, selon l’ancienneté du contrat (flat tax 30 % ou barème IR, avec un abattement annuel après 8 ans : 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple).
En direct, les parts de SCPI peuvent être revendues (avec parfois des délais entre 3 et 6 mois).
En assurance-vie, c’est l’assureur qui s’engage à racheter et à assurer une liquidité, donc souvent plus rapides, (quelques semaines en moyenne). Attention, parfois il peut limiter l’accès en cas de crise immobilière ou restreindre la revente rapide.
En transmission, l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire reste un atout majeur pour le choix de cette enveloppe. Ainsi, cela permet de profiter de l’avantage successoral de l’enveloppe.
❌Les limites et inconvénients
Assurance-vie : frais sur versement (souvent 2% minimum pour de l’immobilier) + frais de gestion annuels de l’assureur (environ 1 %).
SCPI logée dans un contrat : frais de gestion internes à la SCPI (~0,8 % à 1 %/an) + commission de souscription (8 % à 10 %, mais parfois réduite à 2–5 % dans l’assurance-vie).
Au total, le rendement distribué par la SCPI au sein de l’assurance-vie peut tomber à moins de 3 % net de frais dans le contrat avant fiscalité. Les frais vont avoir pour conséquence de limiter grandement le rendement de la ligne.
- Absence d’effet de levier
En direct, un investisseur peut financer ses parts de SCPI à crédit, profitant des taux d’emprunt et de la déductibilité des intérêts.
Dans l’assurance-vie, pas de crédit adossé : on perd ce levier patrimonial très important
- Volatilité accrue sur certains supports
Les OPCI, investis en actions cotées (SIIC), ont parfois subi des pertes supérieures à
-10 % en 2020. Les SCI en assurance-vie, moins volatiles, restent toutefois exposées aux cycles immobiliers, ce ne sont pas des supports garantis.
L’immobilier en direct contient beaucoup d’avantages pour la transmission notamment via les mécanismes de donation en démembrement. Ce mécanisme n’est pas possible au sein de l’enveloppe de l’assurance-vie.
Pour plus de détails sur les optimisations avec l’immobilier, n’hésitez pas à vous référer à nos articles dédiés ou bien notre Webinaire disponible en replay : Comment assurer la transmission sereine et optimisée de votre patrimoine ?
- Choix plus restreint sur les choix des SCPI :
En France, au 31 décembre 2024, il y avait 225 SCPI recensées, ce qui permet de faire un choix parmi de nombreuses sociétés de gestion et d’univers d’investissement.
En parallèle, pour des contrats standard / moyens, les assureurs proposent typiquement 5 à 15 SCPI. Pour des contrats plus “ouverts” ou premium, le nombre peut monter autour de 20 à 30 SCPI.
Ainsi, cela restreint le choix et donc peut empêcher de sélectionner la plus intéressante parmi les SCPI / SCI existantes.
L’immobilier via l’assurance-vie présente des
atouts réels : fiscalité différée, diversification, accessibilité, avantage pour la transmission. Cependant, les frais cumulés, la liquidité relative et l’impossibilité de recourir au levier du crédit
en limitent l’intérêt par rapport à une détention en direct.
👉 La stratégie la plus pertinente pour Culture Patrimoine consiste souvent à combiner les deux approches :
- des parts de SCPI en direct pour profiter du levier du crédit et percevoir des revenus réguliers,
- et une poche financière via l’assurance-vie pour diversifier et capitaliser en bénéficiant du cadre fiscal.
Conclusion
Nous favorisons l’immobilier en détention directe et nous sélectionnons une bonne allocation pour la partie financière afin d’exploiter pleinement les avantages de l’assurance-vie.
Il est important d’être bien accompagné dans le choix de vos allocations financières afin de vous assurer un équilibre patrimonial cohérent.
Votre interlocuteur
Depuis près de 20 ans, Culture Patrimoine accompagne ses clients, jeunes pleins d’avenir, startupers, cadres dirigeants, chefs d’entreprise ou retraités dans la définition, la mise en œuvre et l’accompagnement dans le temps de leurs stratégies patrimoniales. Nous intervenons également en tant qu’enseignants dans les formations de référence à destination des professionnels du patrimoine.
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Ainsi, le taux annuel de reconduction de notre service d’accompagnement patrimonial est de plus de 97%.
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Article rédigé le 7 septembre 2025 par
Alysé BEFFARA 
