Suite à la baisse des taux d’intérêts après la crise du Covid, l’offre locative pour les logements de longue durée a fortement diminué, en particulier dans les grandes villes — une baisse estimée à 15 %, touchant surtout les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs. Pour y remédier, le gouvernement français a lancé le plan Relance logement début 2026, avec pour objectif 400 000 nouveaux logements par an, dont 126 000 logements sociaux d’ici fin 2026. Dans cet article, vous trouverez un rappel de la fiscalité des revenus locatifs en location longue durée, les conditions du dispositif fiscal Jeanbrun, et une application concrète.
I. Rappel de la fiscalité des revenus locatifs pour les locations longue durée
Lorsque vous louez un bien en tant que résidence principale de votre locataire, les revenus locatifs sont soumis à deux fiscalités distinctes, selon qu’il s’agisse d’un logement loué nu ou meublé.
A. Location nue
La location nue est soumise au régime des revenus fonciers, déclarable au réel ou au micro. Le régime micro applique un abattement de 30 % à l’ensemble des revenus perçus, sans déduire les charges et travaux. Les revenus après abattement sont imposables au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
Le régime réel permet de déduire pour leur montant réel les charges suivantes :
- Frais de réparation et d’entretien
- Travaux d’amélioration (rénovation énergétique, etc.)
- Provisions pour charges de copropriété
- Frais de gestion
- Primes d’assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
- Intérêts des emprunts
- Certains impôts (taxe foncière, etc.)
Si les charges dépassent les revenus, le contribuable constate un déficit foncier, imputable dans la limite de 10 700 € par an sur les autres revenus du foyer, ou reportable sur 6 à 10 ans.
B. Location meublée non professionnelle
La location meublée est considérée comme une activité commerciale, imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro permet un abattement de 50 % sur les sommes encaissées. Le régime réel permet de déduire les charges déductibles et, en supplément, les amortissements comptables du bien, réduisant fortement la base imposable. Un déficit BIC est reportable sur 10 ans, uniquement sur les futurs BIC.
| Mode de location longue durée | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Régime d’imposition | Revenus fonciers | BIC |
| Abattement régime micro | 30 % | 50 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Imputation du déficit | Sur les autres revenus du foyer (limite 10 700 €/an), sinon reportable sur 6 à 10 ans | Sur les BIC futurs dans les 10 années suivantes |
II. Nouveau dispositif fiscal Jeanbrun
Le dispositif fiscal Jeanbrun, présenté dans le Plan Relance Logement début 2026, permet, sous conditions, de déduire un amortissement du prix d’acquisition d’un bien loué en location nue.
Conditions d’application
- Le bien doit être neuf, ou ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition, et situé dans un immeuble d’habitation collective
- Le bien doit être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Le logement doit être loué non meublé, en résidence principale, pendant au moins 9 ans, à toute personne hors du cercle familial
- Le loyer appliqué ne doit pas dépasser le plafond de sa zone géographique :
| Type de loyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | 11,80 €/m² | 10,26 €/m² |
| Loyer social | 13,78 €/m² | 10,60 €/m² | 9,13 €/m² | 8,76 €/m² |
| Loyer très social | 10,74 €/m² | 8,27 €/m² | 7,11 €/m² | 6,81 €/m² |
Calcul de l’amortissement
L’amortissement est calculé sur la base de 80 % du prix d’acquisition (majoré des travaux pour un bien ancien). Le taux varie selon le type de loyer :
| Type de loyer | Taux d’amortissement — Bien neuf | Taux d’amortissement — Bien ancien (travaux ≥ 30 %) |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 3,0 % |
| Loyer social | 4,5 % (3,5 % + bonus 1 %) | 3,5 % (3,0 % + bonus 0,5 %) |
| Loyer très social | 5,5 % (3,5 % + bonus 2 %) | 4,0 % (3,0 % + bonus 1 %) |
Le montant d’amortissement déductible chaque année est plafonné selon le type de loyer :
• 8 000 € pour un loyer intermédiaire
• 10 000 € pour un loyer social
• 12 000 € pour un loyer très social
III. Exemple concret
Monsieur Patrimoine achète le 1er avril 2026 un bien neuf de 30 m² à Quimper (Zone B1) pour 200 000 €. Il souhaite le louer en longue durée en loyer social, soit un loyer mensuel de 274 € (3 288 €/an). Il dispose par ailleurs de 2 000 € de charges annuelles déductibles.
| Avant le dispositif Jeanbrun | Après le dispositif Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 3 288 € | 3 288 € |
| Charges déductibles | 2 000 € | 2 000 € |
| Amortissement (200 000 € × 80 % × 4,5 %) | — | 7 200 € |
| Revenu foncier imposable | 1 288 € | — (déficit de 5 912 €) |
| Fiscalité (TMI 41 % + PS 17,2 %) | ≈ 750 € | 0 € |
Le déficit foncier de 5 912 € est imputable sur les autres revenus du foyer soumis au barème progressif. Le gain d’impôt total est d’environ 3 170 €.
Conclusion
Ce nouveau dispositif va permettre aux contribuables qui respectent les conditions d’application de bénéficier du meilleur des deux mondes entre la location nue et la location meublée.
D’une part, ils pourront déduire l’amortissement du prix d’acquisition du bien, réduisant ainsi leur base imposable sur les revenus locatifs. D’autre part, ils pourront imputer le déficit foncier sur les autres revenus du foyer — avantage propre à la location nue.
Comme tout dispositif fiscal, une analyse personnalisée reste indispensable pour évaluer sa pertinence au regard de votre situation patrimoniale, de votre tranche marginale d’imposition et de vos objectifs d’investissement.
