Avec des droits pouvant atteindre 45 % en ligne directe et jusqu’à 55 % entre collatéraux, la question de l’optimisation successorale reste centrale.
Chaque année, certaines mesures fiscales font la une, quand d’autres passent presque inaperçues alors même qu’elles peuvent transformer radicalement une stratégie de transmission.
Le 14 février 2024, une loi a instauré un abattement exceptionnel permettant de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur, exonérés de droits de mutation, sous condition d’affectation à l’immobilier neuf ou à la rénovation énergétique.
Un outil puissant, mais encadré.
1/ Conditions
Cet abattement :
- S’applique aux enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants
- Ou, à défaut de descendance, aux neveux et nièces
- Se cumule avec les abattements existants de 100 000 € et 31 865 €
- Prend fin le 31 décembre 2026
L’objectif est de faciliter l’accession à la propriété et soutenir le secteur du logement. Pour cela, la donation doit financer :
- Des travaux éligibles à MaPrimeRénov’
- L’acquisition d’un immeuble neuf
- L’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA)
De plus, le bien doit :
- Être conservé pendant 5 ans
- Être affecté à la résidence principale (occupation ou location à usage d’habitation principale)
Plafonds
- 100 000 € maximum par donateur
- 300 000 € maximum par donataire
Attention, cependant la donation doit être réalisée avant le 31/12/2026.
2/ Outil d’optimisation
Si votre enfant souhaite acquérir une résidence principale neuve, ce dispositif est particulièrement pertinent.
Il se cumule avec :
- L’abattement de 100 000 € (parent → enfant)
- L’abattement de 31 865 € (don familial de somme d’argent)
Ainsi il est possible pour un couple de donner 463 730 € dans ce projet.
Comment profiter de cet abattement si vous n’êtes pas dans ce cas de figure ?
A/ Donation à un neveu
Lorsqu’un contribuable n’a pas d’enfant et souhaite transmettre à un neveu, la fiscalité devient lourde :
- Abattement : 7 967 €
- Taux : 55 %
Exemple :
Prenons le cas de Monsieur Patrimoine, sans enfant, souhaitant transmettre 100 000 € à son neveu.
Nous avons déjà évoqué dans cet article Donner meme très tard, on dit oui ! que la prise en charge des droits par le donateur améliore l’efficacité de la transmission.
Mais le nouvel abattement va encore plus loin :
Comparatif :
| Succession | Donation | Donation optimisée | |
|---|---|---|---|
| Montant transmis | 100 000 € | 67 343 € | 100 000 € |
| Abattement | 7 967 € | 7 967 € | 100 000 € |
| Base imposable | 92 033 € | 59 376 € | 0 € |
| Imposition | 50 618 € | 32 657 € | 0 € |
| Net transmis | 49 382 € | 67 343 € | 100 000 € |
La pression fiscale passe de 51 % ou 33 %… à 0 %.
À condition que le neveu investisse dans un bien neuf respectant les critères légaux mentionnés ci-dessus.
B/ Mutualisation de la donation
Lorsque plusieurs enfants sont concernés, l’utilisation de l’abattement peut sembler plus complexe. Tous n’ont pas nécessairement un projet immobilier immédiat.
Prenons la famille Patrimoine : Monsieur et Madame Patrimoine ont trois enfants. Soucieux d’optimiser leur succession ils ont déjà réalisé :
- Une donation de 100 000 € chacun
- Un don manuel de 31 865 € chacun
Ils pensent ne plus pouvoir optimiser.
Pourtant, une solution existe : investir en indivision dans un bien neuf.
Sur recommandation de Culture Patrimoine, les enfants acquièrent un bien neuf de 600 000 € détenu à trois, grâce à la donation de leurs parents.
Chaque enfant :
- Bénéficie de l’abattement
- Détient 1/3 du bien
- Perçoit environ 10 000 € de loyers annuels
Après 5 ans, la famille peut arbitrer : conserver, vendre ou restructurer.
La transmission devient alors productive.
3/ Conclusion
Ce nouvel abattement ne se résume pas à un simple avantage fiscal temporaire. Il constitue un véritable outil d’ingénierie patrimoniale, capable de transformer une transmission fortement taxée en une opération optimisée, à condition d’en maîtriser les règles et d’en mesurer les implications à long terme.
Avec une échéance fixée au 31 décembre 2026, la question n’est donc pas seulement de savoir si l’on est éligible, mais comment intégrer intelligemment cette opportunité dans son organisation patrimoniale. C’est précisément dans cette phase d’analyse et de structuration que l’accompagnement d’un cabinet spécialisé prend tout son sens.
