Faut-il miser sur le déficit foncier en 2025, au regard des règles actuelles ?

Faut-il miser sur le déficit foncier en 2025, au regard des règles actuelles ?

Les français sont attachés à l’investissement dans la pierre. Il existe plusieurs régimes fiscaux encadrant les locations, comme le régime des revenus fonciers ou de la location meublée. A l’acquisition d’un bien, nous pouvons nous demander si la location meublée via une SCI ou l’option pour le déficit foncier sont de fausses bonnes idées.

Bien que le déficit foncier cet outil présente des avantages fiscaux non négligeables, il comporte également des limites qu’il convient de bien comprendre avant de s’engager.

 

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

 

Le déficit foncier survient lorsque les charges d’un bien loué nu sont supérieures aux revenus générés.

Ce déficit peut alors être déduit du revenu global du propriétaire, ce qui peut avoir un impact direct sur l’impôt à payer.

Les charges déductibles peuvent inclure : les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, les assurances et les taxes foncières, les frais de syndic, etc. Ces dépenses doivent avoir été engagées pour l’acquisition ou la conservation du revenu.

 

 

Les intérêts du déficit foncier

 

👉 Réduction de l’impôt sur le revenu

L’un des principaux avantages du déficit foncier est sa capacité à réduire l’impôt sur le revenu. En imputant ce déficit sur les revenus globaux, le propriétaire réduit la base imposable et, de ce fait, l’impôt à payer. Cela est particulièrement avantageux pour les contribuables ayant des revenus élevés, qui peuvent ainsi bénéficier d’une réduction fiscale importante.

Pour en bénéficier, l’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.

Si le contribuable détient plusieurs immeubles imposés aux revenus fonciers, le déficit d’un immeuble est d’abord imputé sur les autres immeubles qui ne sont pas en déficit.

Le déficit foncier permet de réduire le revenu imposable à hauteur de 10 700 €, et est reportable pendant 6 ans. Ce plafond est différent dans certains cas, comme pour le dispositif Périssol et les travaux de rénovation énergétique selon la date de réalisation de ces travaux.

La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être imputés sur le revenu global, mais seulement sur les revenus fonciers.

 

🔍 Exemple chiffré

Vous détenez un bien immobilier loué nu, qui vous rapporte 15 000 € de revenus annuels. Vous n’avez pas d’autres biens locatifs loués au régime des revenus fonciers.

Sur l’année, voici les dépenses liées à ce bien: 17 500 € d’intérêts d’emprunt, 650 € de taxe foncière, 10 000 € de travaux.

 Le déficit foncier de cette location est de 13 150 €. Ce déficit va se répartir de la façon suivante :

• • 10 650 € de déficit foncier va s’imputer sur votre revenu global (correspondant à la taxe foncière et aux travaux) ;
  • 2 500 € de déficit foncier va s’imputer sur les revenus fonciers (car les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits de votre revenu global). Ce déficit foncier est reportable pendant 10 ans.

 

👉 Optimisation fiscale sur le long terme

Si le propriétaire réalise des travaux importants (rénovation, amélioration énergétique…), les dépenses peuvent être suffisamment élevées pour générer un déficit foncier important sur plusieurs années.

Cette stratégie d’optimisation fiscale est particulièrement utilisée par les investisseurs immobiliers qui souhaitent réduire leur imposition tout en améliorant leur patrimoine.

 

👉 Acquisition de patrimoine sans impôt immédiat

Le déficit foncier permet d’acheter un bien immobilier et de réaliser des travaux de rénovation tout en réduisant les coûts fiscaux. Il devient donc un levier puissant pour les investisseurs souhaitant constituer un patrimoine immobilier sans payer d’impôt immédiat sur les loyers perçus pendant les premières années.

 

 

Les limites du déficit foncier

 

❌ Ne s’applique pas à tous les biens

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global ne peut pas avoir lieu pour les investissements immobiliers qui permettent d’avoir une réduction d’impôt outre-mer (investissement Girardin immobilier).

Ce régime ici détaillé ne s’applique pas pour les biens loués sous bail meublé : il faut être vigilant lors de la rédaction du bail ou lors de la rédaction d’un nouveau bail en cas de changement de locataires.

 

❌ Condition liée à la durée de location

Pour imputer le déficit foncier sur le revenu global, l’immeuble doit être loué pour une durée minimale de 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit).

La location doit être effective et permanente. Attention, cette condition n’est pas remplie si le logement est vacant, même si le propriétaire déclare des revenus de remplacement d’une assurance.

Il est admis une tolérance de délai entre deux locataires, mais il faut pouvoir prouver la recherche d’un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).

 

Le passage en location meublée est assimilé à une rupture de la location. Ainsi, il est important de projeter ses revenus et charges dans les temps afin de déterminer quel régime fiscal est le plus avantageux entre la location nue et la location meublée.

 

L’imputation du déficit meublé sur le revenu global ne sera pas remise en cause dans trois cas : invalidité, licenciement ou décès.

• • • Invalidité : incapacité à exercer une profession quelconque ;
    • Licenciement : le licenciement doit être postérieure à l’année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global ;
    • Décès : c’est valable pour les imputations antérieures à la date du décès.

 

❌ Risque de requalification fiscale

Il existe un risque de requalification fiscale par l’administration si les travaux réalisés sont jugés comme étant principalement des travaux de construction ou d’agrandissement et non de rénovation. Il est donc essentiel de bien définir la nature des travaux pour éviter une remise en cause de l’avantage fiscal.

 

 

Conclusion

 

Le déficit foncier est une stratégie fiscale intéressante pour les investisseurs immobiliers, notamment ceux qui réalisent des travaux de rénovation. Il offre une réduction d’impôt significative et un levier pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.

Cependant, comme pour toute stratégie fiscale, il présente aussi des limites et des risques qu’il convient de bien comprendre avant de s’engager. Ainsi, l’investisseur doit évaluer attentivement les charges déductibles, la nature des travaux et l’impact à long terme pour profiter pleinement des avantages de ce dispositif tout en minimisant ses inconvénients.

Il est important d’être bien accompagné au regard de votre situation globale pour prendre en compte votre fiscalité globale, notamment avec la projection sur les prochaines années.

 

 

Votre interlocuteur

 

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Article rédigé le 20 septembre 2025 par Mélanie SALMON