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Comment diviser par 66 les impôts liés à la transmission d’un bien immobilier ?

heritage ou donation

Comment diviser par 66 les impôts liés à la transmission d’un bien immobilier ?

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Ce cas pratique développe comment M. et Mme Y., âgés de 52 ans, vont économiser plus de 300 000 € de droits de succession au profit de leurs deux enfants simplement en maitrisant le timing d’une donation !

 

« Donner c’est bien, donner au bon moment, c’est mieux ! »

 

M. et Mme Y disposent d’un terrain valorisé à 1 million € sur lequel ils veulent construire une grande maison pour 3 millions € dans l’objectif de la louer, soit une valorisation finale de l’ensemble de 4 millions €.

S’ils souhaitent s’en réserver les revenus pour leurs vieux jours, ils s’inquiètent toutefois des incidences fiscales lors de la transmission à leurs enfants. 

Et à juste titre ! La fiscalité successorale est définie avec un barème progressif dont le taux grimpe jusqu’à 45%. Vous pouvez retrouver ici le barème en ligne directe.

 

Donation anticipée de la maison aux enfants et reconstitution des abattements : une fausse bonne idée ?

 

Pour limiter la fiscalité applicable lors de leur transmission, M. et Mme Y ont d’abord pensé à donner par anticipation cet ensemble immobilier à leurs enfants.

Ils avaient relevé que cela leur permettrait effectivement de profiter de la reconstitution des abattements en ligne directe de 100 000 € avant leur décès (voir l’article 784 du CGI). 

La fiscalité dans cette hypothèse est la suivante :

Si cette solution offre la possibilité de reconstituer leurs abattements pour une future transmission, elle implique également de débloquer 851 848 € pour payer les droits de transmission !

Nous allons voir ci-dessous qu’il existe plusieurs solutions pour limiter la facture fiscale pour cette même transmission.

 

Donation de la nue-propriété aux enfants : déjà 500 000 € d’économie !

 

Déçus de cette première solution, M. et Mme Y. évoquent ce sujet à l’un de leur proche. 

Celui-ci leur parle alors de la possibilité de faire une donation sur le bien avec le mécanisme du démembrement de propriété (*)

Avec ce schéma, M. et Mme Y se félicitent d’avoir trouvé la possibilité de répondre à leurs objectifs :

  • Ils conservent l’usufruit du bien et donc les revenus associés pour compléter leurs retraites futures,
  • Ils transmettent la nue-propriété à moindre coût et évitent donc une fiscalité écrasante pour leurs enfants

M. et Mme Y suivent les conseils de leur proche. Ils construisent la maison sur le terrain et donnent ensuite la nue-propriété de l’ensemble à leurs enfants en conservant l’usufruit pour eux-mêmes. L’intérêt du démembrement de propriété est qu’au lieu de donner 100% de la valeur de l’actif, M. et Mme Y ne vont donner qu’un pourcentage de la valeur de la pleine propriété. Ce pourcentage est établi en fonction de l’âge de l’usufruitier selon un barème légal (voir l’article 669 du CGI).

Au lieu de donner la maison et le terrain valorisé à 4 millions € et d’être imposé sur la totalité, M. et Mme Y ne vont transmettre que la nue-propriété valorisée à 2 millions €. La pleine propriété se reconstituera aux décès des parents en franchise de droits.

La fiscalité dans cette hypothèse est la suivante :

Comme nous pouvons le constater, ce schéma de donation démembrée permet d’alléger la facture fiscale de plus de 500 000 Euros. Mais en réalité, ils peuvent encore faire mieux.

 

Et s’ils avaient donné le terrain avant de construire la maison ?

 

Une autre solution envisageable aurait été de donner la nue-propriété du terrain aux enfants, avant la construction de la maison

Les parents usufruitiers auraient ensuite pu construire sur le terrain la maison destinée à être louée. 

En effet, lorsqu’un terrain est en démembrement, les usufruitiers peuvent prendre à leur seul charge la construction d’un bien sur ce terrain sans que ce soit considéré comme une donation, et ce, même s’ils vont percevoir les revenus futurs de cet ensemble (Arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation).

Avec cette opération, les parents ne donnent en réalité que le terrain valorisé à 1 millions €. L’assiette fiscale sur laquelle vont s’appliquer les droits de succession est donc divisée par 4 !

Tableau récapitulatif :

Ce schéma présente toute de même deux contraintes temporelles :

  • Les travaux de construction de la maison doivent impérativement commencer après la donation,
  • Ce schéma implique d’obtenir le permis de construire après la donation.

 

(*) Le démembrement de propriété consiste à dissocier la pleine propriété en deux ensembles : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier a le droit de jouissance du bien et de perception des fruits et doit assurer les charges d’entretien du bien. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, mais pas de l’utiliser.

 

A retenir de ce cas pratique

 

Utiliser une subtilité sur le timing de donation permet de réduire de plus de 24 fois la facture initiale qui était déjà optimisée. 

Cette optimisation est possible grâce à la théorie de l’accession prévue à l’article 546 du CGI. Il s’agit d’un principal légal qui existe depuis la création du code civil : cela prouve que parfois les choses simples en droit sont les plus astucieuses.

Avoir un œil critique sur l’opération : ce n’est pas parce que nous avons déjà un schéma optimisé que celui-ci ne peut pas être combiné, approfondi ou simplement être mieux pensé. 

L’optimisation de l’optimisation : c’est possible !

 

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Article rédigé le 15 novembre 2021 par Nathan Madelain, Analyste senior.

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