Quelle durée de prêt privilégier dans le cadre d’un investissement immobilier ?
Dans ce cas pratique, M. X souhaite emprunter pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’interroge par conséquent sur la durée de prêt à privilégier.
Faut-il opter pour une durée courte (15 ans) ou s’orienter vers un horizon plus lointain (20 ans) ?
La première intuition de M. X serait ainsi d’opter pour une durée courte de 15 ans, estimant que cela lui permettrait de minimiser son coût et de maximiser son enrichissement.
Malheureusement, la première intuition n’est pas toujours la bonne.
Ainsi, nous démontrerons qu’il est plus intéressant pour M. X de s’endetter sur 20 ans. En effet, le placement du différentiel entre les deux mensualités sur la durée courte assorti d’un remboursement au bout de 15 ans du prêt est bien plus avantageux à la condition que le taux de placement soit au moins de 1,55% par an.
Durée de prêt courte : est-ce vraiment la bonne option ?
M. X envisage l’acquisition d’un bien immobilier qu’il souhaite louer par la suite.
Il désire emprunter 300 000 € mais hésite sur la durée à retenir : 15 ou 20 ans ?
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A ce stade, l’analyse semble claire et plaide en faveur de la durée courte (coût de 18 500 € versus 28 000 €)
Toutefois, M. X n’a pas pris en compte tous les éléments, à savoir :
- les aspects de sécurité et de capacité d’endettement
- les aspects financiers`
- le cas du locatif avec l’optimisation possible de la fiscalité
Ainsi, le calcul ci-dessus n’intègre pas le différentiel entre la mensualité de la durée courte et celle de la durée longue soit dans notre cas 403€ / mois.
Ce différentiel offre le triple avantage suivant :
- une flexibilité accrue (moins de sortie mensuelle) ce qui est un gage de sécurité pour M. X
- une couverture prévoyance plus longue ce qui est un gage de sécurité pour les proches de M. X
- une capacité d’endettement allégée (33% des revenus selon la loi Neiertz)
Ce différentiel a également un impact financier. En effet, M. X ayant la capacité de s’acquitter de la mensualité sur la durée courte, il conviendrait donc de placer le différentiel dans le cas où M. X opterait pour la durée longue.
Un calcul rapide nous démontre que pour arriver au point d’équilibre, il est nécessaire de placer le différentiel à un taux de placement de 1,55% a minima.
A titre d’information, un rendement de 3% couplé à un prêt sur 20 ans vous permettrait ainsi de vous enrichir de 10 000 €.
Qu’appelle-t-on le point d’équilibre ?
Il s’agit de trouver le taux de rendement qui permet d’aboutir à la même sortie d’argent pour :
- un prêt sur une durée de 15 ans
- un prêt sur une durée de 20 ans avec remboursement à 15 ans du capital restant dû et placement du différentiel tous les mois entre les 2 mensualités
Dernier aspect à considérer dans notre étude : le gain fiscal ! En effet, dans le cas d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus perçus. Or, qui dit durée longue, dit plus d’intérêt à déduire et donc moins de fiscalité à payer !
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Mais ce n’est pas tout ! Un autre élément de fiscalité peut venir augmenter ce gain. L’IFI ! En effet, le prêt sur 20 ans permet de déduire un capital restant dû plus important chaque année et ainsi constater un gain complémentaire d’IFI pour M. X
A retenir de ce cas pratique
S’endetter sur une durée plus longue peut s’avérer payant à condition de placer le différentiel des 2 mensualités envisagées à un certain taux.
Définir les bons supports et les bons partenaires peut ainsi vous permettre des gains substantiels.
Dans notre étude, nous avons démontré que rallonger sa durée de prêt de 5 ans peut permettre un gain de 4 500 €, et même plus de 15 000 € si le rendement du placement atteint les 3% par an.
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Article rédigé le 9 Février 2021 par Laetitia Ravasio, Manager.
