Investir en nue-propriété : un outil de capitalisation et de diversification du patrimoine immobilier

Investir en nue-propriété : un outil de capitalisation et de diversification du patrimoine immobilier

I. Introduction

 

Le marché immobilier français traverse une période charnière. Face à un système législatif et fiscal incertain, bon nombre d’investisseurs s’interrogent sur la pérennité des régimes de faveur de la location meublée (LMNP, LMP).

Dans ce contexte, comment investir dans l’immobilier en limitant son exposition aux aléas de fiscalité et de gestion ?

Une réponse existe : l’investissement en nue-propriété. Basé sur le mécanisme juridique du démembrement de propriété, il permet d’acquérir un bien immobilier décoté, sans subir d’imposition pendant la période de détention, tout en préparant une valorisation patrimoniale à long terme.

Dans cet article, nous allons expliquer le fonctionnement de la nue-propriété, en détailler les avantages, identifier ses limites, et préciser les profils d’investisseurs concernés.

 

 

II – Le principe d’une acquisition en démembrement de propriété

 

Le démembrement de propriété est un principe ancien du Code civil (articles 578 et suivants), qui consiste à séparer les attributs de la pleine propriété entre deux acteurs :

• • • L’usufruitier, qui dispose du droit d’usage et de jouissance du bien. Concrètement, c’est lui qui perçoit les loyers, assume les charges locatives et s’occupe de la gestion quotidienne.
    • Le nu-propriétaire, qui est le véritable propriétaire du bien, mais dont la pleine jouissance est différée, il récupérera la totalité des droits au terme du démembrement.

Dans un investissement en nue-propriété, l’usufruit est généralement acquis pour une durée déterminée comprise entre 10 et 20 ans. L’investisseur particulier, lui, achète la nue-propriété du bien avec une décote significative par rapport à sa valeur en pleine propriété. À l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement : le nu-propriétaire retrouve gratuitement et sans fiscalité supplémentaire la pleine propriété du bien. Cette reconstitution se fait de plein droit, sans qu’aucune formalité ni frais notariés ne soient nécessaires.

En résumé, l’investisseur accepte de renoncer à des revenus immédiats pour se concentrer sur la capitalisation patrimoniale. Il devient propriétaire d’un bien immobilier acquis avec décote, sans fiscalité ni gestion pendant toute la durée du démembrement, et en retrouve la pleine maîtrise au terme.

Avec ce type de montage, l’investisseur perçoit dès l’acquisition l’équivalent de plusieurs années de loyers d’un bien locatif, sous forme de décote appliquée au prix d’achat de la nue-propriété, la rentabilité du projet est donc assurée dès l’acquisition.

 

 

III – Les intérêts patrimoniaux et fiscaux d’un investissement en nue-propriété

 

A. Prix d’acquisition réduit

L’un des atouts majeurs de l’investissement en nue-propriété réside dans la décote appliquée au prix d’achat. Comme l’investisseur renonce temporairement à l’usage du bien et à ses revenus, il bénéficie d’un prix minoré de 30 à 50 % par rapport à la valeur en pleine propriété. Cette décote est calculée par rapport aux flux générés par le bien et la durée du démembrement.

 

B. Absence de charges et de fiscalité pendant la durée du démembrement

Puisque l’usufruitier perçoit les revenus locatifs, le nu-propriétaire n’est pas fiscalisé sur les flux générés par le bien.

Le nu-propriétaire ne supporte également aucune charge. En effet, l’entretien courant, les travaux, la taxe foncière sont à la charge de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire bénéficie ainsi d’une période de capitalisation, sans frottements fiscaux ni contraintes de gestion.

L’ensemble des modalités du démembrement : durée, conditions de jouissance, remise en état du bien, répartition des charges, etc. sont précisément définies et encadrées par la convention d’usufruit temporaire, garantissant ainsi la sécurité juridique de l’investissement.

 

C. Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Également la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. Seul l’usufruitier est redevable de l’impôt pour la valeur totale du bien. Pour les contribuables assujettis, c’est un levier puissant pour détenir et développer de l’immobilier tout en maîtrisant l’IFI.

 

D. La sortie du démembrement : un atout déterminant

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété ainsi deux options principales s’offrent alors à lui :

• • • • Conserver le bien :

Il peut commencer à percevoir les loyers, l’occuper lui-même ou le transmettre.

• • • • Revendre le bien :

La plus-value est calculée non pas sur le prix décoté payé, mais sur la valeur en pleine propriété au jour de l’achat[1].

 

Exemple :

Un bien acheté en nue-propriété sur la base de 180 000 € (pleine propriété 300 000 €) et revendu 330 000 € sera considéré comme acquis pour 300 000 €. La plus-value brute est donc 30 000 €, et non 150 000 €.

La durée de détention court à partir de l’acquisition de la nue-propriété, ce qui permet de bénéficier d’abattements importants au moment de la revente (exonération d’impôt au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans). Cette mécanique sécurise la rentabilité patrimoniale de l’opération.

 

La nue-propriété combine une décote à l’achat, une fiscalité inexistante pendant la détention, une exonération IFI et une sortie fiscalement neutre. C’est un outil particulièrement puissant pour les investisseurs patrimoniaux cherchant à optimiser leur capital sans se soucier de la gestion locative.

 

[1] BOFIP : Détermination du prix d’acquisition après réunion de la propriété.

 

IV – Application chiffrée 

 

Voici un exemple d’application chiffrée d’un démembrement sur une durée de 17 ans selon deux hypothèses, l’une sans revalorisation au cours du temps, l’autre avec une indexation immobilière annuelle de 2% :

 

 

On constate ainsi que le rendement présenté par cette acquisition est intéressant compte tenu du risque pris et du sous-jacent immobilier.

 

[1] Frais de notaires pour investissement dans le neuf.

 

 

V – Limites et points de vigilance

 

La nue-propriété ne génère aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, ce qui en fait un investissement de capitalisation à long terme et nécessite un effort d’épargne important en cas de recours au financement.

Le capital reste peu liquide en cas de revente anticipée, malgré l’existence d’un marché secondaire.

Enfin, comme tout actif immobilier, la valorisation finale dépend du marché, même si la décote initiale en limite les risques.

VI – Le recours au financement

 

L’achat en nue-propriété peut se réaliser au comptant, mais il est également possible de recourir au crédit immobilier. Certaines banques acceptent de financer ce type d’opération, soit par un prêt amortissable classique, soit par un prêt in fine permettant de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du démembrement.

L’utilisation de l’effet de levier est particulièrement intéressante : le prix réduit de la nue-propriété permet d’emprunter des montants plus faibles qu’en pleine propriété, tout en profitant d’une valorisation future sur 100 % du bien. De plus, lorsque l’investisseur dispose déjà de revenus fonciers, les intérêts d’emprunt sont déductibles[1] de ces revenus existants, réalisant ainsi un gain fiscal en parallèle de l’investissement.

En pratique, ce financement doit être préparé avec soin : toutes les banques ne proposent pas ces solutions, et le montage doit s’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale.

En conclusion, la nue-propriété s’impose ainsi comme un outil stratégique de capitalisation à long terme : elle offre une valorisation progressive du patrimoine, sans fiscalité ni gestion, tout en bénéficiant d’un cadre juridique parfaitement encadré.

 

[1] Dans le cas où l’usufruitier est un bailleur social.

 

 

Votre interlocuteur

 

Depuis près de 20 ans, Culture Patrimoine accompagne ses clients, jeunes pleins d’avenir, startupers, cadres dirigeants, chefs d’entreprise ou retraités dans la définition, la mise en œuvre et l’accompagnement dans le temps de leurs stratégies patrimoniales. Nous intervenons également en tant qu’enseignants dans les formations de référence à destination des professionnels du patrimoine.

Ces années de travail ont permis le développement d’une expertise et d’une expérience uniques sur l’ensemble des sujets patrimoniaux.

Ainsi, le taux annuel de reconduction de notre service d’accompagnement patrimonial est de plus de 97%.

Retrouvez toute l’équipe sur www.culturepatrimoine.fr/equipe/

Découvrez nos cas pratiques dès leur sortie en nous rejoignant sur Linkedin : https://www.linkedin.com/company/culture-patrimoine

Pour nous contacter et obtenir plus d’informations :

Article rédigé le 09 octobre 2025 par Thomas Coli