Réforme de la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) : Un changement majeur à nuancer

Réforme de la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) : Un changement majeur à nuancer

La loi de finances 2025 a été promulguée le 14 février 2025 et a apporté de nombreuses modifications dans le monde de la gestion de patrimoine, notamment pour les loueurs meublés professionnels.

 

1/ Rappel du régime fiscal avant la réforme 

Jusqu’à la loi de finances 2025, la vente d’un bien immobilier détenu sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) bénéficiait d’un régime fiscal avantageux, notamment grâce à deux mécanismes :

• L’amortissement comptable :

1. • Lorsqu’un propriétaire louait un bien en meublé sous le régime réel, il pouvait amortir la valeur du bien (hors terrain) sur une période de 20 à 40 ans.
   • Cet amortissement réduisait les revenus imposables sans être pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente.

• Le régime des plus-values des particuliers :

1. • Contrairement aux professionnels (LMP) qui voient leurs amortissements réintégrés dans la plus-value, les LMNP bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers.
   • La plus-value imposable était calculée comme suit : Prix de revente − Prix d’achat = Plus-value taxable
   • Des abattements pour durée de détention s’appliquaient :
     • À partir de la 6ᵉ année, l’impôt sur la plus-value (19 %) était progressivement exonéré et devenait nul après 22 ans de détention.
     • Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l’exonération était totale après 30 ans de détention.

Ainsi, un investisseur LMNP pouvait bénéficier d’une déduction fiscale importante pendant la location (grâce aux amortissements), tout en ayant une fiscalité très faible, voire nulle, à la revente après 22 ou 30 ans.

 

Prenons un exemple concret pour voir l’impact de la fiscalité pour une location meublée avant la réforme selon la durée de détention : 

• Prix d’achat : 200 000 €
• Prix de revente en 2025 : 250 000 €
• Durée de détention : 5, 15 ou 31 ans

 

 

2/ La réforme 2025 : la fin d’une niche fiscale ? 

Avec la loi de finances 2025, un changement majeur intervient : les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.

Désormais, la plus-value imposable est recalculée ainsi :

Plus-value taxable = Prix de revente − (Prix d’achat−Amortissements déduits)

Voici un exemple avec les mêmes données que ci-dessus mais en prenant en compte la réintégration de l’amortissement au prix d’acquisition :

 

⇒ Constat :

• Sur 5 ans, l’impact est peu significatif car la valeur amortie est relativement faible sur une durée court terme.
• Sur 15 ans, l’impact fiscal est plus significatif avec l’ancien régime, la base imposable augmente fortement mais cela est toutefois contrebalancé par les abattements pour durée de détention.
• Sur 30 ans révolus, l’impact est nul, car la plus-value est intégralement exonérée par l’abattement pour durée de détention.

 

3/ Des conséquences à nuancer sur le long terme 

Si cette réforme alourdit la fiscalité à la revente pour les investisseurs ayant une durée de détention courte ou moyenne (moins de 22 ans), son impact est bien moindre sur les longues durées de détention, pour plusieurs raisons :

• L’exonération progressive de la plus-value
  • Dès 22 ans, il n’y a plus d’impôt sur la plus-value (19 %).
  • Dès 30 ans, il n’y a plus de prélèvements sociaux (17,2 %).
  • Au-delà de 30 ans, la réforme devient sans effet.
• Une moindre attractivité pour les investisseurs à court terme
  • Cette réforme rend le LMNP moins attractif pour des stratégies de revente rapide (ex. 10-15 ans).
  • Les investisseurs à long terme sont moins impactés.
• Des loyers plus intéressants qu’en location nue
  • Pendant la durée de location, cet amortissement permet d’optimiser la fiscalité avec une quasi-absence d’imposition.

Les conséquences de cette réforme seront surtout ressenties par ceux qui avaient prévu une stratégie de revente à court / moyen terme, notamment en dessous d’une quinzaine d’années de détention. Pour ceux qui projettent de conserver leur bien sur 30 ans ou plus, l’impact sera inexistant, la plus-value restant totalement exonérée au bout de cette période.

Il est donc essentiel d’adopter une stratégie adaptée à son horizon de détention. Ceux qui envisageaient une revente rapide pourraient être tentés d’explorer d’autres formes d’investissement ou d’optimisation fiscale, comme la location nue ou le passage à un régime professionnel.

 

Conclusion 

Si la loi de finances 2025 met fin à une double niche fiscale et semble être un coup dur, elle ne modifie pas fondamentalement l’intérêt du LMNP pour ceux qui adoptent une vision long terme. Les investisseurs doivent donc ajuster leur stratégie en fonction de leur horizon de détention. Une anticipation fiscale et une bonne gestion du bien permettront toujours de maximiser les bénéfices de ce type d’investissement.

 

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Article rédigé le 24 février 2025 par Chloë Denis