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IFI : Et si on touchait le plafond ?

IFI : Et si on touchait le plafond ?

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En France, le taux d’imposition sur les revenus peut grimper jusqu’à 45% pour les tranches hautes de revenus (IR + CEHR) et même 66,2% si on ajoute les prélèvements sociaux pour les revenus passifs. Cependant, la fiscalité peut être encore alourdie par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

En effet, toute personne possédant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 Millions d’euros est redevable de cet impôt. Basé sur le patrimoine et non sur les revenus, il peut venir alourdir la fiscalité sans nécessairement avoir des revenus en face. 

Dans certains cas (transmission par exemple, prise de valeur importante d’un actif ancien), le patrimoine immobilier entraîne une charge fiscale pouvant dépasser les revenus. 

Dans le but d’éviter cet effet, la loi prévoit un mécanisme de plafonnement de l’impôt à hauteur de 75% des revenus pour les redevables de l’IFI.

Nous verrons comment celui-ci fonctionne puis un exemple concret avec la famille Patrimoine. 

 

1/ Le fonctionnement du plafonnement IFI

A titre liminaire, cette disposition ne s’applique que pour les personnes redevables de l’IFI et résidentes fiscales au premier janvier de l’année. 

Pour déterminer si vous êtes éligible au plafonnement de l’IFI, il faut prendre en compte d’une part les revenus et d’autre part les impôts payés. 

Par revenus, l’administration fiscale entend ceux du travail net des frais professionnels (forfait 10% ou frais réel), les plus-values réalisées l’année précédente sans tenir compte d’abattement ou exonération, les revenus exonérés d’impôt sur le revenu, les produits soumis à un prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu (exemple produit d’assurance-vie rachetée en cours d’année). 

L’objectif est de prendre en compte l’ensemble des revenus “réels” du foyer, indépendamment des avantages fiscaux existants. Par exemple, pour une cession immobilière, il n’est pas tenu compte des abattements pour durée de détention et autres exonérations spécifiques.

Ainsi, en cas de plafonnement IFI, certaines opérations sur votre patrimoine peuvent avoir une fiscalité plus importante que prévu. Une approche à 360° de la situation peut ainsi vous aider à prendre les bonnes décisions. 

En matière d’impôts, le cumul fiscal ne devant pas dépasser 75% des revenus comprend : 

    • Impôt sur le revenu N-1 français et étranger (barème de l’IR, Prélèvements libératoires) (hors crédit d’impôt en France pour l’impôt étranger) ;
    • Prélèvements sociaux N-1 ;
    • Impôt sur la Fortune Immobilière N ; 

Les taxes foncières, inhérentes au patrimoine immobilier et pouvant représenter plusieurs milliers d’euros ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

En pratique, si le cumul de ces impôts et prélèvements sociaux dépasse 75% des revenus, il est donc possible d’opter pour le plafonnement de l’IFI. L’impôt sur la fortune immobilière dû est donc réduit de la différence entre : le montant d’impôts excédant 75% et le seuil de 75%. 

Regardons désormais un exemple concret avec Monsieur et Madame Patrimoine. 

 

2/ Mise en pratique avec la famille Patrimoine

Monsieur et Madame Patrimoine, mariés, disposent d’un patrimoine immobilier net de 14 000 000 €.

En 2024, leurs revenus de toutes natures (rémunération du travail, revenus fonciers net, produits assurance-vie) se sont élevés à 270 000 €. Ces revenus ont déjà généré 102 823 € de fiscalité (Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

L’IFI s’est lui élevé en principe à 158 190 €, soit une fiscalité totale de 261 013 € dépassant largement 75% des revenus (202 500 €). En optant pour le plafonnement de l’IFI, Monsieur et Madame Patrimoine vont diminuer le montant de l’IFI de la différence entre 261 013 € et 202 500 €, soit 58 513 €.

In fine, le montant de l’IFI sera donc de 99 677 €.

 

Conclusion :

Le plafonnement IFI va avoir des conséquences en plusieurs temps sur votre patrimoine :

    • Pour le présent : l’option évitera une fiscalité pouvant se rapprocher des revenus ;
    • Pour l’avenir : c’est un paramètre à inclure dans sa réflexion en cas de cession mobilière ou immobilière.

Chez Culture Patrimoine, nous accompagnons nos clients depuis plus de 20 ans sur leurs questions de fiscalité dont l’ISF et l’IFI depuis 2018. Lorsqu’il vient à s’appliquer, le plafonnement est un critère essentiel à prendre en compte pour prendre des décisions éclairées sur son patrimoine dans une bonne stratégie patrimoniale.

 

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Depuis près de 20 ans, Culture Patrimoine accompagne ses clients, jeunes pleins d’avenir, startupers, cadres dirigeants, chefs d’entreprise ou retraités dans la définition, la mise en œuvre et l’accompagnement dans le temps de leurs stratégies patrimoniales. Nous intervenons également en tant qu’enseignants dans les formations de référence à destination des professionnels du patrimoine.

Ces années de travail ont permis le développement d’une expertise et d’une expérience uniques sur l’ensemble des sujets patrimoniaux.

Ainsi, le taux annuel de reconduction de notre service d’accompagnement patrimonial est de plus de 97%.

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Article rédigé le 08 décembre 2025 par Clément DAMBLANT

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